• 一.房地產的小常識
  • 二.購房注意事項
  • 三.購房相關手續辦理
商品房銷售名詞說明

安徽快3跨度和值走势图带连线 www.kqobt.com 如今的房產名詞實在太多,如果不是專業人士,不容易弄清楚。為此,大家把幾個常見術語簡單先容一下,以備讀者參考。

單元式住宅:是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯,住戶由樓梯平臺直接進入分戶門,一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。單元式高層住宅是由多個住宅單元組合而成,每個單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。

期房:是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證為止,所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。

現房:是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房,消費者簽訂商品房買賣合同后,馬上可以辦理入住并取得產權證。

商品房的均價:是指商品房在銷售價格相加之后的和數除以總銷售建筑面積,即得出每平方米的價格。

商品房的起價:是指商品房在銷售時各樓層各戶型銷售價格中的最低價格。

復式商品房:是一種經濟型房屋,在層高較高的一層樓中增建一個夾層,從而形成上下兩層的樓房。

躍層住宅:是一套住宅占兩個樓層,有內部樓梯聯系上下層,一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛生間等。

外飄窗:指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸出,一般情況下窗子三面為玻璃,從而使人們擁有更廣闊的視野,有時它的窗臺較低甚至為落地窗。

中空玻璃:中空玻璃是對傳統單玻璃門窗的革新,是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術,它由兩層甚至更多層的玻璃密封組合,但最重要的是幾層玻璃之間必須形成空氣間層(也可加入惰性氣體)狀態 ,故稱“中空玻璃”,這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。

開間:房間的寬度,指房間一面墻的中軸到另一面墻的中軸之間的寬度。

進深:房間的深度,指房間一面墻的中軸到另一面墻的中軸之間的深度。

層高:住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離,也就是一層房屋的高度。

七通一平:是指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。

五證:房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》,簡稱“五證”。其中前兩個證由規劃部門核發,《開工證》由建設部門核發,《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發。

契稅:是指當房地產所有權發生轉移時,就當事人所訂立的契約按房地產交易價格的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質和作用外,還具有證明房地產產權轉移的合法性的作用。

印花稅: 是對經濟活動和經濟交往中樹立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅,具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。

購房要必知的術語 幫您弄清房屋面積

住宅的建筑面積=套內建筑面積+公用分攤面積。

商品房銷售面積:是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積(套內建筑面積)與應分攤公用建筑面積之和。即商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。

使用面積是指住宅各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。

戶套內建筑面積=戶套內的使用面積(廳、臥、廚、走廊、衛、儲等功能空間的凈面積)+墻體面積+1/2陽臺建筑面積。

戶套內墻體面積=戶1/2共用墻墻體投影面積+非共用墻墻體水平投影面積。

戶公共分攤面積=棟公用建筑面積分攤系數×戶套內建筑面積。

棟公用建筑面積分攤系數=整幢建筑物的公用建筑面積/整幢建筑物的各套套內建筑面積之和。

不過,需要指出的是,整幢建筑物的公用建筑面積,應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。這樣,知道了套內建筑面積和分攤的公共建筑面積,在購房時,就可以做到心中有數了。

對于新商品房,發生面積誤差如無其他約定,一般來說,應當按照合同的約定來解決,如果合同中沒有約定,則按下列方式解決:

第一,面積誤差比絕對值在3%以內的據實結算,多退少補;

第二,面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房,買受人退房的,開發商應當在買受人提出退房之日起(一般為30)日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內部分的房價款由開發商返還買受人,絕對值超出3%部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。

如何估算自己的購房能力

大多數人買房需通過銀行貸款來助自己一臂之力,但究竟貸多少,貸多長期限才算安全合理,在決定購房前,客觀地對自己現在和未來的經濟能力做一個評估應該是必需的,主要包括以下幾方面:

一.自己目前的家庭資產總值(包括現金、變現能力較強的股票、債券等有價證券以及自己現有住房的置換價值。這個數據可以使您在購房付首期時能動用多少頭寸作到心中有數,另外在還款期中,一旦有還款風險出現(比如生病、失業等)對自己的抗風險能力也能清清楚楚。

二.家庭近期的收支狀況,在計算家庭收入時應側重固定可靠的來源,如工資、銀行存款利息、債券利息等,而股票、郵幣卡等投資因為存在投資風險,所以暫不列入穩定收入。家庭支出包括每月的物業管理費、水電煤電話、正常生活開支,娛樂教育費用等,如果您的購房還貸支出只占到家庭總收入的30%以下,相對來說應該算是安全的。當然,對于年輕、高學歷、單位效益較好的購房者來說,預期收入是在正向增加的,所以在還款額和還款期上可以相對比較寬松一些,而對于未來有較大支出計劃的家庭(如留學、生孩子等),則要把警戒線放的低一些,以免影響正常的家庭生活。

三.考慮銀行利率變化對自己的影響,連續降息時,利率水平對于購房來說是個好時機,但也要考慮將來經濟政策變化導致銀行利息上浮對還款的影響。

總之,在打算購置新房前,做一個周密細致的評估,根據自己的經濟能力找出相應的地段和樓盤,要比找完房子再算價錢要明智的多。

房屋產權關系

買房還需要考慮的其他一些因素,比如以誰的名義購房。房屋是特殊的財產。所有權權屬的確定應以產權證記載為準,因此應在購房以前對此就有清楚判斷。比如以孩子名義購房或以配偶名義購房等。房屋的產權關系主要有以下幾種,對此明確了解,有助于您確定以誰的名義買房。

一、產權共有關系 夫婦在婚姻關系持續期間所購得的房地產,如無其他協議,則該房地產屬共有財產,也就是房產證上的名字不管是誰,效果都一樣,即夫妻雙方各有一半份額。

二、贈送關系 父母或子女自愿將房地產贈送給子女或父母,屬于家庭間的無償財產轉移,必須辦理公證書,其過戶費用較正常買賣費用少。

三、繼承關系 根據我國《繼承法》規定:房地產繼承從被繼承人死亡的時間開始。法定繼承順序分為兩種。第一順序:配偶、子女、父母。第二順序:兄弟、姐妹、祖父母。繼承先由第一順序繼承人繼承,沒有第一順序繼承人的,由第二順序繼承人繼承。法律還規定:房地產繼承應是權利與義務的雙重繼承,即遺產在清償了債務后才能繼承。

四、分割問題 房地產在家庭中因糾紛而提出分割份額時,可以相互協商、申請仲裁或到法院起訴。

五、未成年購房 現在許多父母親為減少今后涉及的繼承、贈與、分割等問題,購房時直接登記子女的姓名。如子女未成年,則登記時要指定一名監護人(一般是父母親)列入產權登記檔案。指定監護人需到公證處公證。

六、相互扶助關系 在房改售房中,一些老人沒有經濟能力購買成本價房改房屋,其子女中有經濟能力、愿資助者可在購房協議中加以注明,并經公證,這樣有利于房屋產權將來的分配。

房型的基本要素包括哪些

住宅的衛生標準是房型的基本要素之一,是否具備良好的采光、通風,對人體健康和環境衛生起著重要的作用,因此它是住宅設計是否合理、是否成功的一個重要標志。

房型的另一個基本要素是,每套住宅臥室和使用面積在12平方米以上的起居室(廳)均應直接采光,且至少應有一間臥室或起居室(廳)具有良好的朝向,能直接獲得日照,一般為南向。

第三,住宅應有良好的自然通風,即應有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風或相鄰外墻上開窗所形成的轉角通風,對單朝向的套型宜有通風措施。

第四,按照我國的飲食習慣,煎炒烹炸時產生的油煙對人體十分有害,因此廚房應有直接對外的采光、通風窗(包括開向天井的窗)。

另外,衛生間設有直接采光、通風窗較好,考慮到建筑平面設計的靈活性和可能性。對無通風窗的衛生間規定應設置有防回流構造的排氣道,并預留安裝排氣機械的位置和條件。

選房考慮因素

1. 價格

如何在您能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的選擇,您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。

2. 位置

購房首先要考慮的是位置是否優越,因為處于好位置的房子才能滿足您的各類需求。它通常具有下列特征:

交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區,不超過可接受的時間并且有保障,一家兩三口人都有些要求時,應盡可能多的照顧到,并考慮將來可能的變化情況,如工作調動、升學、轉學等。步行10分鐘左右即可到達各類商業服務業網點,滿足日常生活物品的采購及其他服務需求,醫療衛生、托幼。文體設施也可就近找到。

城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子,這些地段一般位于城市主干道、次干道附近不應超過1公里,否則對外交通也會有麻煩。

3. 戶型結構

隨著房改的深入進行,個人購房比例逐漸上升,對戶型的要求也隨之提高。在這方面有以下幾點需要提醒您予以關注。

(一)根據使用選擇戶型

對于普通住宅的戶型,消費者應如何選擇呢。住宅的戶型按平面組織可分為:二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為:平層、復式,躍層式,錯層式等。消費者在挑選時,應結合平面、剖面一起考慮。從戶型結構分析,超大戶型與超小型的設計不是大眾的需求對象,而面積大小適中、居室功能分開的戶型設計較受歡迎。

(二)室外景觀成新寵

客戶在購房時,住宅的面積、居室數、朝向、內部布局都是應該考慮的重要因素,但目前客戶挑選住房時有一個新的趨勢,即客戶選房時對居室朝向有逐漸淡化的傾向,而對室外景觀的重視程度正日漸加強。如果室外景觀優美,即使傳統上認為較差的朝北戶型也會受到認可。這主要是由于現在人們工作繁忙,白天較少有時間在家休息,加之空調等電器的普及,人們對日照等自然條件的要求有所減弱,而對優美景色的需求卻在增強。

(三)先廳后臥,順序選擇

客戶在購房時考慮居室各部分的優先順序是:第一看起居室(廳)是否好用,包括廳的面積、布局、朝向等;第二是主臥室的合理性,如面積、采光條件、居室私密性;第三是相對獨立的餐廳的功能;第四考慮的是廚房的環境,一個寬敞好用的廚房,往往比次臥室更為客戶所看重;第五才是次臥室(書房、客房);最后考慮陽臺。

4. 朝向

在中國,挑選住宅商品房的客廳,以朝南為最佳。北方地區歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習慣。其次,消費者應挑臥室的朝向,臥室也以南向為佳。一套房內,臥室一般有二三間,其朝向也不會完全一致,而且在大多數情況下是有好有差。

一般來說,一天之內陽光能射入時間2~3小時,對于消除房間內濕氣,殺滅細菌,調節室內溫度,加速空氣流動均有好處。對于客廳、臥室的朝向,要以能接受光線直接射入為宜,以南向或偏南方向為佳。對于廚房,應避免西向為宜,因廚房內本來已有熱源,再接受陽光直射,其溫度會更高。衛生間也以能接受一定的陽光照射為宜。因衛生間相對來說陰暗潮濕,有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內,最好能有兩個陽臺,其中一個陽臺一定要向陽,使晾曬和休閑有充足的陽光。

現在多數的多層商品房住宅為一梯二戶型。對于板式一梯二戶,一套只有兩個方向來通風、采光。而這種建筑的朝向多為南北向,因此,有一半左右的房間均是朝北的。消費者在挑選時,就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對于點式一梯二戶,一套房至少有三個面臨空,因此其房間的朝向應該都較滿意,但是熱工性能較差。對于一梯三戶,一梯四戶,由于套數多,要為各戶都留有一個相對較好的主朝向,故一戶的朝向很難完善,有時候,會出現有較大缺陷的朝向。

5. 設計缺陷

(一)樓座間距窄

這幾年城市的建筑多了,同時越來越密。過于狹窄的房屋間距,造成采光不足,通風不良,也影響了住房的私密性。

(二)面積短缺

據中國社會調查事務所的一項調查表明,住戶在對商品住房的投訴中,其中有80%是反映面積問題。這份調查其實反映了時下大部分購房者的擔憂。買商品房的短斤少兩現象,消費者是十分痛恨的。

(三)室內設計欠科學

在購買住房時,消費者普遍希翼其所購住房能充分利用面積,設施配套也適當合理,充分利用空間。其次是設計、設置讓住戶方便,避免面積浪費。譬如一些開發商針對住戶洗衣機不好擺放的情況,在陽臺設置了拱排水管讓住戶在陽臺洗衣、晾衣;有的開發商在建設中就將空調管線等預先裝好;廚房的排煙口先留好……

(四)公共空間少

這主要反映在綠地面積和健身地域少兩方面上。有的住宅設計時沒有預留綠化面積,環境不好,沒有一定的公共空間。對于這一點,許多住戶是深有體會的。

6. 質量

為了便于客戶檢查房屋質量,這里附上一則驗查房屋質量的簡易方法,您不妨記住并逐條檢查看一看。

門窗

(1)入戶門、房間開關是否方便,鎖具是否靈活。

(2)鎖舌是否插入得太少。門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)。

(3)門四邊是否緊貼門框。門開關時有無特別聲音。

(4)窗臺及下面內墻面有無水漬。如有則可能是窗戶漏水。

(5)窗戶是否靈活。能否妥當關閉。

(6)窗戶玻璃是否完好,膠條等附件是否齊全。

(7)外窗口是否已做好打膠密封措施。

地面

(8)地板有無松動、爆裂、損傷。行走時是否吱吱作響。

(9)板縫間隙是否太大。

(10)柚木地板是否有大片黑色水漬。

(11)踢腳線接口是否妥當。有無松動。

(12)水泥地面是否嚴重凹凸不平。

墻面、頂棚

(13)頂棚有無水漬、裂痕。特別留意廁所頂棚是否有漆面脫落或長霉菌現象。

(14)墻身、樓板有無特別傾斜、彎曲、隆起或凹陷的地方。

(15)墻面頂棚有無部分隆起,用木棍敲一下有無空聲。墻角部位有無水漬、明顯裂疤。

廚廁

(16)廁、浴具有無裂痕。裂痕有時細如毛發,要仔細觀察。

(17)坐廁下水是否順暢。沖水聲響是否正常。沖廁水箱有無漏水聲。

(18)浴缸、面盆與墻面的接口處是否已做密封處理。

(19)廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平。磚縫有無滲水現象。

(20)廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗。

(21)水池龍頭是否靈活。下水是否順暢。

(22)廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當。

(23)廚柜柜身有無變形。門能否順利開合。

其他

(24)壁柜門是否牢固周正。

(25)試一下全部開關、插座及總電閘有無問題。

(26)試煤氣熱水器開關是否有效。

以上26條均是新樓容易發生的問題,購房時應充分注意。

發商的資格審核

買房子最關心的就是不要上當受騙,將開發商的資格在此好好的審核一回,也當一回買房的火眼金睛。

1、第一審核:查詢開發商所售房屋是否"五證"俱全? 這"五證"包括:國有土地使用證;建設用地規劃許可證;建設工程規劃許可證;建設工程開工證;商品房內(外)(預售)銷售許可證。

2、第二審核:開發商的經營資格:

A. 開發商從事房地產開發是由若干個投資者(即股東)新設立房地產開發企業(包括綜合性房地產開發企業和房地產開發項目企業)

B. 開發商依法取得國有土地使用權的方式。根據我國有關土地法律、法規,開發商依法取得國有土地使用權,是其從事商品房開發最根本的條件。對于國有土地來說,取得的方式有兩種,其一是通過政府劃撥方式取得國有土地使用權;其二是通過出讓或轉讓方式依法取得國有土地使用權(出讓土地才可以依法轉讓)。簡單說前者是無償用地,后者是有償用地。 用于商品房開發的用地,都必須是有償用地,即必須是來源于政府出讓的土地。無償劃撥用地以及農村集體所有的土地不得用于商品房的開發。

考查完以上的材料,相信您對開發商的資格已經有了比較清楚的了解。當然除了這些"硬性"的條件,考查開發商以往的開發業績以及社會信譽也可以避免買爛尾樓,減少購房風險。

購買商品房產權登記需提交證件及稅費標準

一、提交證件

1.《青島市房地產轉移登記申請書》(原件);

2.身份證明(復印件);

3.已經登記備案的《商品房買賣合同》(原件);

4.購房發票(原件);

5.登記機關認可的測繪機構出具的測繪勘丈報告和圖紙(原件);

6.如屬2001年9月1日之前頒發《商品房預售許可證》項目,還需提交加蓋開發企業公章的竣工驗收證明復印件和房屋所在地公安部門出具的路名、門牌證明復印件;

7.如屬2004年12月31日之后頒發的《商品房預售許可證》項目,還需提交《商品房出售合同》(現方)或《商品房預售合同》及房屋交接書(預轉銷),若已辦理預售合同備案,則同時提交《預售合同備案證明》的原件;若通過抵押貸款方式購買現房,簽署《商品房出售合同》的,在申請產權登記時,抵押登記須合并辦理,且不再提供發票。

二、 工作時限:

2002年12月31日前發放《商品房預售許可證》的商品房買賣工作時限:自受理權屬登記申請之日起3個工作日:收件當日辦結;審核2個工作日內辦結;收費即時辦結;繕發證即時辦結。2002年12月31日后發放《商品房預售許可證》的商品房買賣工作時限:該類業務為即時辦理業務。

三、 稅費標準

備注:

買方

賣方

契稅 房屋登記費 土地使用權登記費 印花稅 手續費
6%
3%
1.5%
80元/套 或80-800元/宗 單位 個人 5元/證 3元/平方米 或10元/平方米
200-40000元/宗 13-30元/宗

1、2005年6月1日起,個人購買普通住房按1.5%計征契稅,購買非普通住房按3%計征契稅,購買非住宅商品房按3%計征契稅。單位購買房屋的,按3%計征契稅。普通住房的界定標準是:凡同時符合單套建筑面積在120平方米以下(含120平方米)、住宅小區建筑容積率在1.0以上(含1.0)的住房為普通住房。

如使用拆遷補償金購房的,以購房價款與拆遷補償金的差價為基數計征契稅。

2、房屋登記費按照新建房屋所有權初始登記房屋登記費收取標準為準,由買方承擔。土地使用權登記費按照國有土地使用權設定登記登記費收取標準為準。

注:其他區域如有不同,按所在區域的規定辦理。

青島市內四區商品房公積金貸款所需材料

一、申請貸款所需材料

1、申請人及其配偶的公積金查詢單、單位出具的收入證明(加蓋單位公章);

2、《青島市住房公積金貸款申請審批表》;

3、申請人身份證原件及復印件三份,戶口簿原件及復印件一份;申請人配偶身份證、戶口簿原件及復印件一份。夫妻兩人戶口不在一起的還需提供結婚證原件及復印件一份;申請人未婚的,本地職工未婚證明必須由民政婚姻登記部門出具;外地職工出具戶籍地婚姻登記部門證明有困難的,也可由所在單位或單位所在地街道辦事處出具未婚證明。申請人離異的,需出具離婚證原件及復印件一份;

4、購房合同正本原件及復印件一份;

5、購房首付款發票或收據原件及復印件二份(加蓋開發商印章);

6、平面圖、配置圖原件及復印件一份(用紅筆框示加蓋開發商公章并由申請人簽字按指印);

7、辦理共有產權的還需提供共有人的身份證、戶口簿原件及復印件一份; 管理處工作人員核對原件后收取上述材料的復印件(1、2項收取原件),將原件退回申請人;

8、購買經濟適用房的,還需提供蓋章齊全的《經濟適用房購房證明》原件及復印件一份。

注:復印件需用A4復印紙。

二、簽合同所需材料

申請人及其配偶攜帶以下材料到受理申請的轄區管理處簽訂《抵押借款合同》。

(一)公積金貸款所需材料

1、申請人身份證原件及復印件一份;

2、購房合同原件;

3、購房首付款收據原件;

4、保險費、抵押登記費及印花稅(若開發商已經在房地產交易中心李滄分中心交費,需提供開發商繳費證明);

5、辦理共有產權的還需提供共有人身份證原件及復印件一份,需共有人同來。

(二)組合貸款所需材料:

1、申請人身份證原件及復印件一份;

2、購房合同原件;

3、購房首付款收據復印件一份(蓋有開發商印章);

4、銀行借款合同;

5、保險費、抵押登記費及印花稅;

6、辦理共有產權的還需提供共有人身份證原件及復印件一份,需共有人同來。

注:其他區域的貸款流程如與市內四區不同,按所在區域的業務流程辦理。